La location meublée intrigue, fascine, parfois fait peur. Sur le papier, elle promet des avantages fiscaux alléchants, mais dans les faits, la plupart des propriétaires passent à côté des subtilités du statut LMNP. Trop complexe, trop obscur ? Souvent, c’est surtout méconnu ou mal appliqué.
Penchons-nous sur le fonctionnement actuel du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Ce régime permet, bien plus souvent qu’on ne le croit, de réduire considérablement la fiscalité sur vos loyers, notamment grâce à l’amortissement et à un calcul spécifique de la plus-value. De quoi transformer l’équation fiscale du bailleur particulier.
Résumé
Pour y voir clair, voici les grandes questions abordées :
- LMNP : Micro-BIC ou régime réel ?
- Conditions pour bénéficier du statut LMNP
- Choix du régime réel simplifié
- Comment passer au régime réel LMNP ?
- Seuil de loyer et option réel
- Date limite pour changer de régime
- Déclaration P0i hors délai
- Recours à un comptable pour la déclaration
- Quels frais sont déductibles en LMNP réel ?
- Logique de l’amortissement
- Dépenses déductibles sur l’année
- Dépenses amortissables sur plusieurs années
- Durée d’amortissement des biens et charges
- Simulateur LMNP réel : réduire (presque) ses impôts
- Cas concret d’un bien à faible rendement
- Coût réel du comptable en LMNP
- Plafond du déficit et report en cas de LMNP réel
- Limite sur le déficit d’amortissement
- Mécanisme de report du déficit
- Revente en LMNP : calcul de la plus-value
- Articulation LMNP réel avec d’autres dispositifs (Pinel, SCI…)
LMNP : Micro-BIC ou régime réel ?
Conditions pour bénéficier du statut LMNP
Nombre de bailleurs ignorent qu’ils relèvent déjà du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut s’oppose à la version professionnelle, qui ne concerne que ceux cumulant :
(1) Plus de 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée pour l’ensemble du foyer fiscal ; (2) Des recettes supérieures à l’ensemble des autres revenus professionnels du foyer (salaires, BIC hors location meublée, BA, BNC, rémunérations d’associé).
Source : Article 155 du Code général des impôts. À noter : l’inscription au registre du commerce n’est plus requise.
Si vous ne cochez pas les deux cases précédentes, vous louez donc en meublé sous le régime LMNP, une situation qui ne s’applique pas aux locations nues.
Choix du régime réel simplifié dans LMNP
En LMNP, deux options s’offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs (catégorie bénéfices industriels et commerciaux, BIC) :
- Micro-BIC : application d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés
- Régime réel : prise en compte des charges réelles, et amortissement du bien, qui est le véritable atout de ce statut
Le régime réel LMNP reste l’un des rares dispositifs permettant au bailleur particulier de réduire drastiquement sa pression fiscale, parfois jusqu’à l’effacement complet de l’impôt dans certaines configurations.
Comment opter pour le vrai régime LMNP ?
Seuil de loyer et option réel
Au-delà de 70 000 € de loyers annuels, le régime réel s’impose automatiquement.
En-dessous de 70 000 €, le micro-BIC est appliqué d’office… à moins de demander à passer au régime réel.
Lors d’une première mise en location meublée, il faut impérativement se signaler auprès du greffe du tribunal de commerce en transmettant le formulaire P0i dans les 15 jours, qui permet aussi d’opter pour le régime réel. Cette option sera alors verrouillée pour deux ans à compter de la première déclaration de revenus locatifs.
| Loyers annuels | Micro-BIC | Régime réel |
| Moins de 70 000 € | Automatique | Option possible |
| Plus de 70 000 € | Non disponible | Obligatoire |
Date limite pour passer du micro-BIC au réel
Envie de passer au régime réel après coup ? La demande doit parvenir à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année concernée (par exemple, avant le 1er février 2020 pour appliquer le régime réel à vos revenus 2020).
Comme pour le micro-BIC, l’option pour le réel s’applique pour deux années civiles et se renouvelle automatiquement pour des périodes identiques.
Déclaration P0i tardive
Beaucoup de propriétaires oublient la déclaration P0i à la création de leur activité LMNP. Résultat : les loyers sont souvent déclarés au micro-BIC, faute d’autre choix.
Le mieux : transmettre la déclaration P0i dès que possible, en expliquant honnêtement le retard par méconnaissance. Mieux vaut tard que jamais, l’administration fiscale sait faire preuve de compréhension.
L’intérêt d’une déclaration même tardive ? Elle permet souvent de basculer vers le régime réel de façon rétroactive. Par exemple, pour une activité débutée en 2019 et déclarée fin 2020, il est généralement possible de passer au régime réel pour les revenus de 2019 et 2020.
S’entourer d’un comptable est vivement conseillé pour régulariser la situation. La fenêtre pour corriger court en général jusqu’à l’été suivant l’année de perception des loyers.
Attention cependant : l’inscription entraîne le paiement de la CFE et, selon les cas, de la CVAE. Plus d’infos dans notre article dédié à la fiscalité LMNP.
Comptable : obligation ou simple sécurité ?
Faire appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire, mais c’est un choix judicieux en régime réel.
Ce mode de déclaration exige d’établir un compte de résultat et un bilan d’actif, incluant le calcul précis des amortissements. Un terrain propice à l’erreur pour les non-initiés.
Les honoraires d’un comptable partenaire oscillent entre 500 et 600 € par an (déductibles des revenus fonciers). Adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) permet de récupérer 2/3 de ces frais en réduction d’impôt.
Au final, le coût reste modéré au regard des économies fiscales réalisées, tout en vous évitant les pièges et les sueurs froides liées à la complexité comptable.
Simulation LMNP gratuite et sans engagement
Notre équipe a déjà accompagné plus de 40 000 investisseurs depuis 2012 sur le LMNP.
Pour aller plus loin, un rendez-vous avec notre partenaire comptable peut vous aider à vérifier votre éligibilité et à apprécier l’intérêt du régime réel pour votre projet.
Quels frais sont déductibles en LMNP réel ?
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP
Le fonctionnement du régime réel est limpide : au lieu d’un abattement forfaitaire comme au micro-BIC, toutes vos dépenses sont prises en compte selon leur montant réel.
Deux particularités distinguent la location meublée du régime appliqué à la location nue :
- Aucune liste limitative de charges déductibles (comme pour une entreprise relevant des BIC)
- Les grosses dépenses, tout comme la valeur du bien immobilier, sont amorties sur plusieurs années, c’est le fameux amortissement
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement est une notion comptable qui consiste à étaler dans le temps le coût d’un investissement ou la perte de valeur d’un bien. Pas de sortie d’argent réelle : il s’agit d’une écriture qui réduit chaque année votre base d’imposition.
Concrètement, si vous refaites la cuisine pour 10 000 €, cette dépense peut être amortie sur plusieurs années. De même, votre logement vieillit : la valeur de la toiture, des équipements, etc., est amortie selon des durées définies, ce qui crée chaque année une charge fictive venant “grignoter” votre revenu taxable.
Dépenses réelles déductibles sur l’année
Pour les petites dépenses, l’absence de liste officielle vous permet d’affecter à l’année en cours tous les frais réellement engagés pour la location, dans la limite d’environ 500 € par poste (seuil non officiel, à apprécier avec votre comptable).
Parmi les charges habituellement prises en compte :
- Intérêts d’emprunt et assurance du prêt
- Frais d’agence à l’achat ou de notaire (si non amortis)
- Frais de gestion locative ou de rédaction de bail
- Assurances (PNO, loyers impayés…)
- Remplacement ponctuel d’électroménager
- Taxe foncière et CFE
- Dépenses courantes de copropriété (hors travaux)
Dépenses amortissables sur plusieurs années
Les plus gros investissements sont répartis sur plusieurs exercices. Chaque catégorie de dépense suit une durée d’amortissement en lien avec sa longévité estimée.
Voici quelques exemples concrets :
- Un canapé de 2 000 € amorti sur 5 ans : 400 € déductibles chaque année
- Rafraîchissement peinture à 10 000 € étalé sur 10 ans : 1 000 € par an
- Réfection toiture à 30 000 € sur 30 ans : 1 000 € annuels
Les frais de notaire ou d’agence peuvent également être amortis sur la durée du bien (si non déduits la première année).
L’avantage : éviter de générer un déficit massif une année, puis un bénéfice imposable les suivantes. Lissage et stabilité à la clé.
Amortissement du bien immobilier
Le grand atout du régime réel, c’est la possibilité d’amortir la valeur du bien lui-même, en plus des grosses dépenses.
Comme pour les équipements, cet amortissement crée une charge non décaissée chaque année. Il s’effectue selon une ventilation par composants : structure, toiture, installations électriques, etc., chaque catégorie ayant sa propre durée d’amortissement.
En général, on retient que 85 % de la valeur du bien est amortissable (le terrain, 15 %, ne l’est pas).
À titre indicatif, la durée moyenne d’amortissement se situe autour de 30 ans, mais chaque composant suit sa propre règle. Voici quelques repères :
| Composant | Part de la valeur | Durée d’amortissement |
|---|---|---|
| Structure | 70 % | 80 ans |
| Toiture | 10 % | 25 ans |
| Installations électriques | 5 % | 25 ans |
| Aménagements intérieurs | 8 % | 15 ans |
Exemple : sur un achat à 200 000 €, vous pouvez généralement amortir 85 % sur 30 ans, soit environ 5 666 € par an. Ce mécanisme réduit drastiquement votre revenu fiscal LMNP.
Simulateur LMNP réel : réduire (presque) ses impôts
Cas concret : LMNP réel avec faible rendement
Illustrons avec un T2 parisien acheté 400 000 € net vendeur, loué 1 500 € par mois hors charges, financé avec un crédit de 200 000 €.
| Poste | Régime réel | Micro-BIC | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Loyers perçus | 18 000 € | 18 000 € | 400 000 € net vendeur, loyer 1 500 €/mois HC |
| Dépenses courantes | 1 500 € | Assurance, électroménager, petites réparations | |
| Intérêts d’emprunt | 2 000 € | ||
| Travaux amortis | 1 000 € | ||
| Amortissement du bien | 12 000 € | 400 000 € amortis sur 33 ans | |
| Taxes | 1 000 € | Taxe foncière, CFE | |
| Frais fixes amortis | 4 500 € | Amortissement honoraires agence et notaire | |
| Total dépenses | 22 000 € | 9 000 € | |
| Revenu imposable | -4 000 € | 9 000 € | #magie |
| Impôts | 0 € | 3 600 € | TMI 45 % |
Dans cet exemple, la déduction pour amortissement absorbe quasiment tout le loyer, ce qui s’explique par un rendement brut parisien modeste (environ 4 % sur du meublé).
Avec un rendement locatif faible, la mécanique de l’amortissement fait toute la différence. Si le rendement double (8 % dans une ville comme Saint-Malo), l’effet de l’amortissement sera moins marqué, mais reste très intéressant.
L’autre avantage du LMNP réel : intérêts de prêt, frais de notaire, et frais d’agence sont déductibles ou amortissables, renforçant l’optimisation fiscale.
Combien coûte le passage par un comptable ?
L’économie fiscale affichée dans l’exemple (3 600 € d’impôts évités) n’est pas sans contrepartie : il faut intégrer le coût du comptable, qui réalise bilan, compte de résultat et amortissements. Prévoir environ 600 € par an, tarif dégressif pour les multi-propriétaires.
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Limite du déficit et mécanisme de report en LMNP réel
L’exemple précédent affichait un déficit à la clôture du compte de résultat. Plusieurs règles encadrent la gestion de ce déficit.
Limite sur le déficit d’amortissement
En réalité, l’amortissement du bien ne peut pas créer un déficit ou l’aggraver s’il existe déjà du fait de dépenses courantes ou de travaux. Le déficit généré par les charges réelles est autorisé, mais pas celui issu de l’amortissement immobilier.
Autrement dit, l’amortissement ne peut que ramener le résultat à zéro, pas au-delà. Le report du déficit sur les années suivantes concerne uniquement les dépenses réelles.
Source : Bofip.
Report du déficit
Un déficit généré par les charges (hors amortissement) peut être reporté sur les dix années suivantes.
Quant à l’amortissement non utilisé (celui dépassant le revenu net), il se reporte sans limite de durée, selon notre lecture de l’article 39C du CGI.
Revente en LMNP : calcul de la plus-value
Le véritable avantage du régime LMNP n’est pas l’amortissement, mais la façon dont la plus-value est calculée lors de la vente.
En comptabilité commerciale classique, la plus-value taxable correspond à la différence entre prix de cession et valeur nette du bien, déduction faite des amortissements pratiqués.
Dans notre exemple : un bien acheté 400 000 € et revendu 430 000 € après avoir amorti 80 000 € sur dix ans, la plus-value imposable serait théoriquement de 110 000 €.
Mais en LMNP, le calcul de la plus-value suit le régime des particuliers : les amortissements ne sont pas réintégrés. Autrement dit, vous ne serez taxé que sur la différence brute entre prix d’achat et prix de vente, soit 30 000 € dans l’exemple, et non 110 000 €.
Articulation LMNP réel et autres dispositifs (Pinel, SCI, etc.)
Il est fréquent de vouloir combiner le LMNP avec d’autres stratégies patrimoniales ou fiscales.
Pour le Pinel, la réponse est sans ambiguïté : impossible de cumuler, le Pinel exige une location nue et le LMNP impose le meublé. Les deux dispositifs restent toutefois plébiscités par les conseillers en gestion de patrimoine. Le LMNP réel a souvent la préférence, car il n’impose aucune contrainte de zonage, de plafonds de loyers ou de ressources des locataires.
Si vous investissez via une SCI, attention : dès lors qu’il s’agit de location meublée, la SCI passe à l’impôt sur les sociétés. Pour bénéficier du régime LMNP, il faut donc rester en nom propre ou via une entreprise familiale adaptée.
Quant aux dispositifs ANAH, Malraux ou Girardin, ils imposent également de louer en vide, le LMNP réel n’est donc pas compatible.
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Pour qui vise un rendement locatif modéré, des loyers significatifs et une tranche d’imposition élevée, le régime réel LMNP combine optimisation fiscale et robustesse, à condition d’être bien accompagné.
Simulation LMNP gratuite et sans engagement
Notre équipe a déjà permis à plus de 40 000 investisseurs d’avancer sur leur stratégie locative depuis 2012.
Vous souhaitez franchir le pas ? Un rendez-vous avec notre partenaire comptable peut faire toute la différence.
Le statut LMNP, bien utilisé, a le pouvoir de réécrire l’histoire fiscale de votre investissement. Jusqu’où irez-vous avec ce levier ?
