Une plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier en Espagne entraîne systématiquement l’application de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, qu’il s’agisse d’un résident ou d’un non-résident. La retenue à la source de 3 % sur le prix de vente, exigée pour tout vendeur non-résident, s’applique même en cas d’absence de bénéfice.
L’imposition de la « plusvalía municipal » s’ajoute à la fiscalité nationale, indépendamment du résultat financier de la transaction. Certains frais annexes, souvent sous-estimés, alourdissent encore la charge fiscale totale à régler lors de la cession.
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Plan de l'article
Panorama des impôts à prévoir lors d’une vente immobilière en Espagne
Vendre un bien immobilier en Espagne, c’est ouvrir la porte à une mécanique fiscale où chaque rouage compte. Plusieurs taxes se superposent, souvent à la surprise du vendeur étranger, qui découvre le détail du système espagnol une fois la signature proche. Dès qu’un acte de cession est signé, l’impôt sur la plus-value devient la première réalité : il s’agit de l’« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas » (IRPF) pour les résidents, ou de l’« Impuesto sobre la Renta de no Residentes » (IRNR) pour les non-résidents. Cet impôt cible la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, ajustée des frais et travaux justifiables.
Mais le fisc national n’est pas le seul à réclamer sa part. La plusvalía municipal, cet impôt local géré par la mairie, vient taxer l’augmentation de la valeur du terrain sous le bien vendu. Elle varie selon la durée de détention et la valeur cadastrale, et chaque ville applique ses propres paramètres. À Madrid comme à Malaga, à Séville comme à Alicante, le calcul ne sera pas le même.
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Les non-résidents, eux, font face à une retenue automatique : 3 % du prix de vente sont prélevés à la source, un dispositif pensé comme filet de sécurité contre la fraude, sans considération du bénéfice ou non. Ce prélèvement s’ajuste ensuite selon la réalité de la plus-value, lors de la déclaration finale.
Additionnez ces différents impôts, et la vente d’un bien immobilier en Espagne devient un exercice de précision. Les taux, les critères d’application et les procédures fluctuent selon votre statut fiscal, la localisation du bien ou sa nature. Impossible de tout improviser : celui qui veut rester maître de sa fiscalité doit se tenir informé, pour une villa à Valence comme pour un appartement sur la Costa Brava.
Quelles taxes s’appliquent concrètement au vendeur ?
Dès lors qu’un propriétaire s’apprête à vendre un logement en Espagne, il se retrouve face à une série de taxes incontournables. Le fisc espagnol distingue clairement les règles pour résidents et non-résidents, mais la philosophie reste la même : chaque plus-value générée est soumise à imposition.
La première étape, c’est l’impôt sur la plus-value immobilière : il s’applique à la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, après déduction des frais prouvés. Le taux, progressif, commence à 19 % et grimpe jusqu’à 26 % selon le montant du gain.
Puis vient la plusvalía municipal : cette taxe locale, calculée par la mairie, prend en compte l’évolution de la valeur du terrain. Sa méthode de calcul dépend à la fois de la durée de détention et de la valeur cadastrale. Chaque ville façonne ses propres règles, mais partout, la commune prélève sa part sur l’enrichissement foncier.
Le vendeur non-résident, quant à lui, doit composer avec une retenue automatique de 3 % sur le prix de vente, prélevée par l’acheteur pour le compte du fisc espagnol. Cette avance sera régularisée après coup, en fonction du gain réel et sur présentation de justificatifs.
Pour bien clarifier : la taxe sur la transmission patrimoniale (« Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ») ne s’adresse qu’à l’acheteur. Le vendeur, lui, doit faire face à ces trois principaux prélèvements, auxquels s’ajoutent parfois des frais additionnels selon la région ou le type de bien.
Non-résidents : obligations fiscales spécifiques et démarches à connaître
La vente d’un bien immobilier en Espagne par un non-résident ne ressemble en rien à celle d’un résident espagnol. Dès le compromis, la loi impose à l’acheteur de retenir 3 % du prix de vente, une somme reversée au fisc espagnol. Ce prélèvement vient en avance sur l’impôt définitif sur la plus-value : si la retenue dépasse l’impôt réellement dû, le vendeur a la possibilité de demander à récupérer la différence, à condition de fournir les justificatifs nécessaires.
Avant toute opération, obtenir un NIE (numéro d’identification d’étranger) est impératif. Ce sésame est la clé pour accéder à toutes les démarches : sans lui, aucune déclaration fiscale, aucune ouverture de compte possible, et la vente ne peut aboutir.
La déclaration de plus-value, via le Modèle 210, doit ensuite être déposée dans un délai strict de trois mois à compter de la vente, que ce soit pour régler le solde ou réclamer un éventuel remboursement.
Voici les réflexes à adopter pour traverser ces démarches administratives sans accroc :
- Respectez scrupuleusement les délais imposés par le fisc espagnol.
- Préparez et fournissez tous les justificatifs liés aux frais et au prix d’achat du bien.
- Examinez la convention fiscale entre l’Espagne et votre pays de résidence afin d’éviter toute double imposition.
L’administration espagnole ne laisse guère de place à l’improvisation. Les contrôles se multiplient, notamment pour les vendeurs domiciliés à l’étranger. Pour qui souhaite sécuriser sa transaction et éviter tout désagrément fiscal, la vigilance doit rester de mise à chaque étape.
Frais annexes et points de vigilance pour éviter les mauvaises surprises
Au-delà de l’impôt sur la plus-value, plusieurs frais viennent s’ajouter au coût final d’une vente immobilière en Espagne. Souvent négligés, ils pèsent pourtant lourd dans le calcul du net vendeur. Parmi eux, les frais de notaire sont incontournables et fluctuent selon la valeur et la complexité du dossier. S’ajoutent à cela les honoraires des agences immobilières, généralement compris entre 3 et 5 % du prix de cession.
Un autre poste, plus discret mais tout aussi impactant : la plusvalía municipal, ou taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains. Prélevée par la mairie, elle repose sur la différence entre la valeur cadastrale à l’achat et celle constatée lors de la revente. Son calcul dépend de la durée de détention du bien et de la commune : à Valence, Benidorm, sur la Costa Brava ou la Costa del Sol, les montants peuvent varier du simple au triple.
Avant la signature, il est impératif de vérifier la situation des charges de copropriété et le paiement des impôts locaux (IBI, taxe d’enlèvement des ordures). Un certificat d’absence de dettes sera souvent exigé par le notaire pour clore la vente.
Veillez également à fournir le certificat énergétique à l’acheteur et à solder toute participation à des travaux votés en assemblée. Négliger ces points peut entraîner des retards, voire bloquer l’acte de vente jusqu’à régularisation.
En Espagne, la fiscalité immobilière ne laisse aucune place à l’approximation. Un détail oublié, et la transaction peut s’enliser. Une vente réussie, ici, se joue sur l’anticipation et la rigueur. Et, parfois, l’accompagnement d’un professionnel averti fait toute la différence.
