Comment marche le LMNP ?

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La location meublée est souvent reconnue comme avantageuse fiscale pour les prêteurs. En réalité, peu de propriétaires connaissent et utilisent correctement ce statut.

Nous allons expliquer dans cet article comment le régime actuel de statut LMNP (Location dans Meublé Non Professionnel) vous permettra d’économiser une part significative des impôts sur vos loyers grâce à l’amortissement et l’impôt sur les gains en capital très avantageux.

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Résumé

  • LMNP : Micro-BIC ou alimentation réelle ?
    • Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?
    • Choix de régime réel simplifié dans LMNP
  • Comment opter pour le vrai régime LMNP ?
    • Seuil de loyer et option PNMT réelle
    • Date limite pour passer du micro-BIC au réel
    • Déclaration P0i tardive
    • Obligation de déclarer par un comptable dans le DOSSIER LMNP ?
  • Quels frais déduire en LMNP réel ?
    • Principe de l’amortissement en MNPL
    • Dépenses réelles déductibles année civile
    • Dépenses amortissables réelles sur plusieurs années
    • Période d’amortissement réelle du PNML
  • Simulateur LMNP réel : annuler (presque) ses impôts
    • Exemple d’une LMNP réelle à faible rendement locatif
    • Coût comptable réel Pmnp simplifié
  • Limite du déficit et éventuel report du déficit en NPL réel
    • Limite du déficit d’amortissement
    • Report du déficit
  • Revente en LMNP : calcul du gain en capital
  • Agrégation LMNP réelle avec d’autres appareils (Pinel, SCI, etc.)

LMNP : Micro-BIC ou alimentation réelle ?

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?

La majorité de nos clients de gestion locative louent sans le savoir avec le statut de locataire meublé non professionnel (LMNP) . Elle est définie en opposition au statut de locataire professionnel qui ne s’applique que si les deux conditions suivantes sont remplies :

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(1) Le les recettes retirées de cette activité par tous les membres du ménage fiscal dépassent 23 000 euros ; (2) Ces recettes excèdent les revenus de la maison fiscale assujettie à l’impôt sur le revenu dans les catégories de traitements et salaires au sens de l’article 79, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux provenant de la location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus de gestionnaires et partenaires associés visés à l’article 62.

Source : Article 155 du Code général des impôts L’ obligation d’inscription au registre du commerce a récemment été abrogée (sources).

Si vous ne respectez pas ces deux conditions Simultanément, bravo vous louez meublé comme une location meublée non professionnelle (le régime ne s’applique pas aux locations vides).

Choix de régime réel simplifié dans LMNP

Si vous répondez aux critères PMNP, vous avez le choix entre deux plans pour déclarer vos loyers considérés comme industriels et commerciaux bénéfices (BIC) :

  • le micro-BIC où vous déclarez un paquet de charges correspondant à 50% du loyer encaissé
  • le régime réel dans lequel vous rapportez vos frais de location au réel, en plus de l’amortissement qui correspond à l’intérêt total du régime

Examinons les détails de ce véritable système de LMNP qui est l’un des derniers créneaux fiscaux disponibles pour le bailleur en particulier — nous parlons d’un créneau fiscal parce que, comme vous le verrez, vous serez en mesure de vous exonérer complètement sous certaines conditions .

Comment opter pour le vrai régime LMNP ?

Seuil de loyer et option PNMT réelle

Si vos loyers payés au cours de l’année civile dépassent 70 000€ , le régime actuel s’applique automatiquement.

Si vos loyers sont inférieurs à 70 000€ , vous pouvez opter pour le régime actuel (sinon, par défaut, le système Micro-BIC et sa réduction de 50% s’applique).

Dans le cas d’une première location meublée, vous avez l’obligation de vous déclarer au greffe du tribunal de commerce en envoyant la déclaration P0i dans les 15 jours suivant votre début d’activité, vous trouverez un aperçu à l’opposé. Sur cette déclaration, vous serez en mesure d’opter pour le régime actuel. Par conséquent, l’option réelle du PMNP s’appliquera pendant deux ans, à commencer par les gains de la première année d’exploitation.

Les loyers annuels Alimentation micro-BIC Véritable régime
Moins de 70 000€ Automatique Facultatif
Supérieur à 70 000€ Impossible Obligatoire

Date limite pour passer du micro-BIC au réel

Avez-vous fait votre déclaration P0i au démarrage et souhaitez passer au LMNP réel ? Vous devez demander le changement à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année civile où vous souhaitez en bénéficier (donc avant le 1er février 2020 si vous souhaitez déclarer vos revenus 2020 en termes réels).

Comme pour le micro-BIC, l’option réelle est activée pour 2 années civiles et tacitement renouvelée tous les 2 ans.

Déclaration P0i tardive

Beaucoup de propriétaires ne savent pas qu’une déclaration PoI initiale est requise. Le cas où l’administration ne sera pas au courant de votre activité LMNP et vous aurez probablement déclaré votre loyer au plan MicroBIC.

Notre recommandation est de faire cette déclaration P0i dès que possible , en expliquant de bonne foi votre retard par manque de conscience de votre obligation. Mieux vaut tard que jamais et l’administration fiscale sera en mesure de comprendre.

L’ avantage d’une déclaration P0i, même tardive, est de pouvoir choisir le régime actuel posteriori . Donc, si vous avez démarré une entreprise meublée en 2019, vous déclarez votre activité à la fin de 2020, il est possible d’opter pour le plan réel pour votre revenu 2019 (et pour votre revenu de fait 2020).

Nous vous recommandons d’être assisté par notre partenaire comptable (voir ci-dessous) pour faire face à votre situation fiscale. Les étapes de régularisation sont possibles environ jusqu’à l’été 2020 pour les loyers 2019.

Attention inscription implique que vous serez responsable envers le CFE et l’CVAE chaque année, plus d’informations sur notre article sur les taxes dans LMNP.

Obligation de déclaration du comptable dans le PNMN

Bien que cela ne soit pas obligatoire, nous vous recommandons fortement de vous adresser à un comptable pour remplir votre déclaration réelle du SNGP.

L’ option réelle exige que vous établissiez un état de résultat et un bilan de l’actif avec amortissements par composantes que nous allons détailler dans les sections suivantes. Ce sont des concepts complexes qui causent des erreurs potentielles.

Veuillez noter que les honoraires de notre partenaire comptable sont compris entre 500 et 600€, que vous pouvez déduire du revenu de la propriété ; adhésion supplémentaire à un centre de gestion Chartered (CGA) vous permet de récupérer 2/3 des frais comptables et CGA en réduction d’impôt .

C’ est donc en fin de compte beaucoup de temps économisé, une grande sécurité sur le montage et les coûts de l’ordre de quelques centaines d’euros maximum (par rapport aux milliers d’euros de taxes que vous économiserez probablement).

Simulation LMNP gratuit et sans obligation

Notre équipe a soutenu plus de 40 000 atterrisseurs dans leur projet d’investissement locatif depuis 2012.

Si vous souhaitez avancer sur un projet en LMNP, notre partenaire comptable peut vous aider à valider votre admissibilité à l’appareil et l’intérêt de choisir cette option.

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Quels frais déduire en LMNP réel ?

Principe de l’amortissement en MNPL

Le principe du régime actuel est tout à fait simple : contrairement au micro-BIC où vous déduisez un forfait de frais de 50%, vous devrez déduire vos frais en fonction de leurs valeurs réelles.

Le régime réel pour la location meublée présente deux particularités par rapport au régime actuel de location à vide :

  • la liste des charges déductibles n’est pas définie (ce qui est également le cas dans une entreprise qui reçoit des bénéfices industriels et commerciaux)
  • grandes dépenses sont amorties sur plusieurs années, tout comme la valeur de la propriété que vous pouvez amortir chaque année, nous parlons de l’amortissement

Qu’ est-ce que l’amortissement ?

L’ amortissement est un concept comptable (il ne s’agit donc pas de flux financiers réels) qui vous permet de lisser l’impact d’un investissement ou d’une dépréciation de la valeur d’un actif sur plusieurs années.

Dans le cas d’une location meublée, si vous dépensez 10 000€ pour refaire une cuisine, vous pourrez lisser cette dépense sur plusieurs années. Concernant , vous pouvez également considérer que votre toit perd sa valeur chaque année, de sorte que vous serez en mesure de facturer une dépense fictive chaque année, correspondant à la perte de valeur de votre bien immobilier qui a un toit vieillissant.

Dépenses réelles déductibles au cours de l’année civile

En l’absence d’une liste exhaustive, vous pourrez attribuer arbitrairement à votre revenu de location pour l’année les petites dépenses que vous avez engagées pour louer votre propriété. La limite de 500€ semble apparaître de plusieurs sources non officielles, mais le plus facile sera de laisser choisir votre comptable qui s’occupera de cette déclaration.

Ces petites dépenses imputables peuvent comprendre :

  • intérêts d’emprunt et assurance emprunteur
  • frais d’agence pour l’achat et les honoraires de notaire si vous décidez de ne pas les amortir (voir plus)
  • frais d’agence pour la location ou la rédaction du bail
  • primes d’assurance (PNO ou assurance loyer impayé)
  • petit remplacement d’appareils ménagers
  • impôt foncier et CFE
  • dépenses courantes de copropriété à l’exclusion des travaux

Dépenses amortissables réelles sur plusieurs années

Les dépenses importantes que vous engageriez au cours de l’année civile seront amorties sur plusieurs années . Chaque type de dépense a sa période d’amortissement spécifique correspondant approximativement à la période d’utilisation de la dépense que vous engagez.

Votre comptable sera facturé pour décomposer chaque dépense, mais voici quelques exemples simples et habituels :

  • Un canapé à 2000€ rembourré sur 5 ans : vous déduisez 400€ de charges par an pendant 5 ans
  • Travaux de peinture de 10.000€ amortis sur 10 ans : 1000€ par an pendant 10 ans
  • Travaux de réparation de toiture de 30 000€ amortis sur 30 ans : 1000€ par an pendant 30 ans

Pour les honoraires d’agence et de notaire, vous pouvez les amortir sur une période équivalente à celle de la propriété (voir ), si vous avez décidé de ne pas les imputer à titre de dépenses réelles directes pour le premier exercice.

Cet amortissement des charges importantes a pour intérêt de lisser les dépenses sur plusieurs années et ne se reproduit donc pas avec un déficit important un an, puis des exercices financiers positifs si imposables.

Période d’amortissement réelle du PNML

La principale spécificité du plan actuel est d’être en mesure de amortir votre actif en plus d’amortir vos dépenses importantes.

Comme nous l’avons vu, l’amortissement est une amortissement comptable qui sera imputé sur vos loyers comme une dépense « fictive » chaque année. Nous parlons d’une dépense fictive parce que vous n’allez pas la débourser, elle sera simplement imputée au revenu et réduira ainsi votre assiette imposable.

de la même manière que l’amortissement des dépenses importantes, l’amortissement de votre bien (de facto inscrit dans l’actif de votre bilan de location meublé) doit être géré par votre comptable car il répond à des règles comptables spécifiques, en particulier sur la répartition des actifs immobiliers en composants ayant chacun une durée de rsquo ; amortissement propre Dans .

Par ordre de grandeur, vous serez en mesure d’amortir 85 % de la valeur de la propriété sur un Le 85 % est habituellement retenu comme valeur de la propriété, les 15 % restants étant la valeur du terrain qui n’est pas amortissable.

Les 30 années d’amortissement sont également indiquées à titre indicatif, votre comptable fera une ventilation par composantes, chaque composante ayant une période d’amortissement propre. Voici quelques exemples tirés du site fiscal :

Composant Part dans la valeur de l’actif Période d’amortissement
Structure 70% 80 ans
Toiture 10% 25 ans
Électrique installations 5% 25 ans
Aménagements intérieurs 8% 15 ans

Reprenons notre valeur moyenne de 85% amortie sur 30 ans. Ainsi, si vous avez acheté une propriété de 200.000€, vous pourrez donc imputer un amortissement annuel de 5666€ (200.000 X 0.85 /30). Comme nous le verrons dans l’exemple ci-dessous, cet amortissement des actifs réduira considérablement votre revenu imposable.

Simulateur LMNP réel : annuler (presque) ses impôts

Exemple d’une LMNP réelle à faible rendement locatif

Nous allons prendre ci-dessous un exemple d’appartement de deux pièces acheté 400k€ net vendeur à Paris loué 1500€ hors charges avec un prêt de 200K €.

Diète Véritable régime Micro BIC Commentaires
Lyers perçus 18 000€ 18 000€ Bon à 400k€ net vendeur loué meublé 1500€/mois HC
Dépenses courantes 1 500€ Assurance loyer impayé, appareils électroménagers, petites réparations
Emprunts d’intérêts 2 000€
Travail amorti 1 000€
Bon amortissement 12 000€ 400k€ amortis sur 33 ans
Impôts 1 000€ Taxe foncière CFE
Frais fixes amortis 4 500€ Possibilité d’amortir les honoraires d’agence et les honoraires de notaire
Total des dépenses 22 000€ 9 000€
Revenu imposable — 4000€ 9 000€ #magie
Impôts 0 € 3600 € Marginal 45%

Refaire Simulation avec vos données

Dans l’exemple ci-dessus, nous notons que la dépréciation de la propriété à 3% compense presque tout le loyer (rappelons que les rendements bruts à Paris ne sont que de 4% par ordre de grandeur sur les locations meublées).

À faible rendement locatif, la dépréciation de la propriété est donc prépondérante . Si vous louez dans une zone avec un rendement locatif de 8% (par exemple une maison meublée à Saint-Malo), l’amortissement du bien sera proportionnel au loyer deux fois plus bas.

Enfin, notez dans le tableau précédent la possibilité de déduire vos intérêts de prêt comme location vide, mais aussi d’amortir vos honoraires de notaire et vos honoraires d’agence (respectivement 28k€ et 16k€ amortis sur 10 ans).

Coût comptable réel Pmnp simplifié

L’ exemple précédent vous épargnant 3600€ d’impôts sur l’année a un coût caché : les honoraires du comptable qui s’occupera de votre forfait fiscal (compte de résultat, bilan et amortissement). Il est en effet complexe, chronophage et risqué de prendre en charge cette déclaration, un comptable éventuellement associé à un centre de gestion agréé vous coûtera environ 600€ par an, coût fixe par lot diminuant éventuellement en fonction de la taille de votre portefeuille immobilier.

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Limite du déficit et éventuel report du PNMT réel

L’ exemple précédent montrait un déficit dans le compte de résultat de votre actif. Il existe plusieurs règles qui réglementent cette déficit, que nous allons résumer.

Limite du déficit d’amortissement

Dans notre calcul précédent, la dépréciation de la propriété était la principale charge comptable qui a créé le déficit en amende. Dans la pratique, il aurait été nécessaire de retenir un revenu imposable de 0 parce que l’ amortissement du bien ne peut pas créer un déficit ou l’augmenter s’il existe déjà à la suite de dépenses réelles (dépenses directes ou travaux amortis).

D’ autre part, il est tout à fait possible de créer un déficit sur la seule base des dépenses réelles. La question du report du déficit aux années suivantes se pose.

Source : Site fiscal de Bofip

Déficit de report

Un déficit d’un an (qui ne peut être créé que par les dépenses réelles) peut être reporté aux exercices suivants dans la limite de 10 ans .

La partie inutilisée de l’amortissement du bien (pour rappel, vous pouvez déduire sur un exercice seulement dans le montant du solde positif résiduel) peut être reporté indéfiniment , c’est en tout cas notre lecture de l’article 39C du Code général des impôts.

Revente en LMNP : calcul du gain en capital

Ce n’est pas l’amortissement du bien qui fait du régime de location meublée un créneau fiscal ; c’est le calcul du gain en capital du bien amorti .

Dans la comptabilité commerciale conventionnelle, lorsqu’un actif est vendu, le gain en capital utilisé comme base d’imposition est calculé en faisant la distinction entre le prix de vente et le prix d’achat de l’amortissement immobilier.

Dans notre exemple, cela signifierait que si vous achetez un bon 400k€ vous le vendez dix ans plus tard après avoir amorti 2% de la propriété chaque année, vous paierez approximativement une valeur plus élevée sur 430k€ — 80% de 400k€ = 110k€. Fondamentalement, toute la dépréciation que vous avez retirée de votre loyer se trouve dans le gain en capital.

La magie du régime réel de LMNP réside dans la méthode de calcul du gain en capital qui est celle des particuliers, c’est-à-dire un calcul sans tenir compte de l’amortissement (ou de l’amortissement) de l’actif .

Dans l’exemple précédent, vous ne paierez donc que des impôts sur 30k€ de gain en capital (plus de détails sur l’imposition du gain en capital ici), de sorte que vous avez effectivement gagné les 80k€ amortis lors du bail.

Agrégation LMNP réelle avec d’autres appareils (Pinel, SCI, etc.)

En conclusion, nous vous souhaitons vous rappeler comment structurer votre véritable NPMA avec d’autres arrangements patrimoniaux et fiscaux dont vous avez probablement entendu parler.

Pour le Pinel , la réponse est simple : le LMNP réel n’est pas possible parce que l’appareil Pinel a besoin de louer en vide. Le Pinel et le Real LMNP sont les deux ententes fiscales les plus recommandées par les conseillers en gestion de patrimoine. Le LMNP actuel a notre préférence puisque vous n’avez aucune contrainte sur zonage immobilier, niveau de loyer ou plafonds de ressources locataires (voir Correspondance Pinel vs Real LMNP).

Si vous investissez dans plusieurs , vous ne pourrez plus bénéficier des avantages décrits dans l’article si vous optez pour un SCI, car qui dit SCI en fourni dit SCI à IS (voir notre article sur le choix SCI à IS ou IR). Vous devrez donc passer par une entreprise familiale si vous souhaitez investir avec vos proches et faire de véritables LMNP pour beaucoup.

Si vous souhaitez louer en accord ANAH et bénéficier de l’ancien terminal, le LMNP réel n’est pas non plus possible car le logement doit être loué vide. Idem pour les Malraux (rénovation en centre-ville) et Girardin (investissement dans les départements d’outre-mer).

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En résumé, le régime réel est intéressant dans les zones à faible rendement locatif, pour de grandes quantités de loyer et une tranche d’imposition marginale vous permettant d’absorber largement le coût supplémentaire d’un comptable.

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Si vous souhaitez aller de l’avant dans un projet en LMNP, notre partenaire comptable peut vous aider à valider votre admissibilité à l’appareil et l’intérêt de choisir cette option.

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